Intervista a : Ivan Albertini

Ivan Albertini. Presidente

Asso Consum Vigne Nuove

Abitazioni costruire con la legge 167/62 – Perché?

Con questa norma è stata data la possibilità agli enti locali di espropriare terreni da destinare alla costruzione di immobili da desinarsi a chi non era in grado di rivolgersi al libero mercato

A questo link trovate il testo integrale della legge 

Quali erano i requisiti per accedere a questi immobili?

Per poter acquistare un immobile costruito nei piani di zona (P.E.E.P. – Piano Edilizia Economico e Popolare) era necessario rispettare alcuni requisiti necessario non avere altri immobili nella provincia e avere un reddito inferiore a quanto indicato all’interno della Determina dirigenziale in vigore al momento della richiesta

Cosa era previsto per questi immobili dalla legge 167/62 e le sue varie stratificazioni?

Già dalla sua prima applicazione la legge permetteva l’alienazione (vendita) dell’immobile trascorsi i primi 5 anni, ma a prezzo massimo di cessione  e non a prezzo di libero mercato a meno che non si affrancasse il prezzo massimo di cessione (PMC) attraverso la sottoscrizione di una nuova convenzione da stipulare in forma pubblica, quindi in presenza di un notaio, subordinata al versamento di un corrispettivo per l’affrancazione o mediante procedura di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà che consente contemporaneamente di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione.

Di seguito il link di una pagina che fornisce informazioni utili sull’argomento 

Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà.

Laddove è stata sottoscritta, tra il Comune di Roma e il Costruttore, una convenzione in diritto di superficie (99 anni), è previsto che il Comune dia la possibilità ai proprietari degli immobili di trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà e divenire interamente proprietari della casa e del terreno dove essa è costruita.

Attualmente questa possibilità è stata data, attraverso delibere e bandi pubblici a 14 piani di zona su un totale di 252 piani di zona presenti a Roma. (vedi elenco piani trasformabili previa domanda 

C’è da dire in ogni caso che molte delibere del Comune indicavano l’intenzione di far trasformare tutti i piani di zona, in ultima la delibera 240 del 23 maggio 2013.

Tutto questo però si è fermato nel 2015 con la sentenza di Cassazione a Sezioni Riunite e la singolare interpretazione della stessa che ha portato il Commissario Tronca alla emanazione delle famose delibere 33 del 2015 e 40  del 2016 con le quali si rivedono in forte rialzo le stime dei valori venali (valore venale è utilizzato per il calcolo delle convezioni di trasformazione e affrancazione) e si introduce la malsana idea che il Prezzo Massimo di Cessione ha una durata indefinita e pertanto non viene rimossa con la procedura  di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Cosa Accade nel 2015 ?

Nel tempo tutti gli organi  che dovevano vigilare sul rispetto dell’applicazione delle norme previste dalla legge originaria e quelle che man mano l’hanno sostituita, fino ad arrivare all’attuale legge 448 (legge 449 del 23 dicembre del 1998 articolo 31 commi dal 45 al 49 quater) , si sono astenuti dal farlo e hanno innescato una serie di controversie legate alla compravendita di questi immobili che in mancanza di controllo e per tacito assenso di tutti (Comune, Regione, Notai. Banche, ecc) permettevano ERRONEAMENTE  la vendita di questi immobili a prezzo di libero mercato.

Tutto questo ha portato alla situazione attuale e alla tanto famosa sentenza della Cassazione del 2016

Sentenza 16 settembre 2015, n. 18135 a Sezioni Unite della Corte di Cassazione

La tanto discussa sentenza in oggetto che, solo coloro i quali hanno avuto il dispiacere di trovarcisi a cavallo della sua emissione per una compravendita possono comprenderne appieno le problematiche che può aver ingenerato, in realtà non ha fatto altro che riaffermare il contenuto della Legge 106/2011 la quale già aveva stabilito che il vincolo del prezzo nelle cessioni successive di un alloggio acquistato edilizia agevolata potesse essere rimosso solo con la stipula di un’apposita convenzione con il Comune, per mezzo della quale, attraverso il pagamento di un indennizzo (affrancazione), si potessero rimuovere detti vincoli. Tale sentenza non ha fatto quindi altro che ribadire una norma già preesistente.

Il Comune di Roma e la Sua interpretazione della Norma

Come detto in precedenza la sentenza di cassazione ha di fatto rallentato, se non del tutto bloccato, la possibilità di trasformazione di tutti i piani di zona da parte del Comune di Roma e c’è da dire che in tutta Italia solo il Comune di Roma, seguito da qualche piccola Amministrazione, sta seguendo questa visione del Prezzo Massimo di Cessione come vincolo perpetuo.

Ricordo che basterebbe applicare quanto previsto dalla legge 448 del 1998 per permettere di stipulare una nuova convenzione con il Comune di Roma da diritto di superficie in diritto di proprietà con decadenza di tutti i vincoli oggettivi e soggettivi, compreso il famoso PMC (Prezzo Massimo di Cessione), rendendo di fatto inutile il pagamento dell’affrancazione così come idealizzata da Comune di Roma che pretende il pagamento dell’affrancazione in caso di vendita anche a chi si trova in diritto di proprietà.

Come pensate di Intervenire per Risolvere il Problema?

A seguito delle delibere Tronca, di cui è inizialmente sfuggito l'impatto sociale che avrebbe avuto, sono seguite altre delibere dell’attuale Amministrazione con lo scopo di rendere applicabili quelle del Commissario fino ad arrivare alla delibera 46/2017 dove, il Comune ,prosegue con l’indirizzo del vincolo perpetuo, riferito al PMC,  e di fatto inizia, con tempi esagerati, a fornire a chi ha presentato la domanda di affrancazione i conteggi per la stipula di questo atto, che ripeto è totalmente inutile se si utilizzassero le leggi vigenti.

Questo a braccetto con il blocco delle stipule degli atti di compravendita, con il blocco delle surrughe dei mutui da parte dei notai e delle banche, che fino al giorno precedente alla sentenza della Cassazione del 2015 avevano operato senza alcun problema.

A questo punto, dato che un intervento politico atto alla soluzione di questa problematica, anche se auspicabile, risulta complicato e lontano, si è deciso di intervenire tramite un Ricorso Amministrativo per chiedere l’abrogazione delle delibere ancora non attuative.

Ti Riferisci al RICORSO STRAORDINARIO AL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA CONTRO DELIBERA 46 DEL 2017?

Si. Nel corso del mese di dicembre del 2017 Asso Consum Regionale Lazio, con la collaborazione di alcuni Comitati di Quartiere (CdQ Vigne Nuove, CdQ Torresina,  CdQ Fonte Laurentina CdQ Pian Saccoccia) ha promosso un ricorso al Presidente della Repubblica che ha interessato 760 cittadini coinvolti i  queste problematiche.

Tramite il ricorso si è chiesto al Presidente di abrogare la delibera 46 del 31 agosto 2017 ritenuta lesiva nei confronti dei cittadini e non rispettosa della normativa vigente,

Tra le motivazioni più evidenti il non rispetto della convenzione Regionale, il non rispetto della legge 448 e l’errata interpretazione della sentenza della Cassazione a sezioni riunite che ha portato all’insana idea del PMC come vincolo perpetuo.

Ad oggi il ricorso ha ricevuto  parere favorevole del Consiglio dei Ministri, per l'attività delegata al Ministero dei Trasporti e delle infrastrutture, ed è stata trasmessa al Consiglio di Stato per il parere definitivo.

Ma ora è stata emessa una NUOVA DELIBERA – DELIBERA ASSEMBLEA CAPITOLINA 116 DEL 2 NOVEMBRE 2018 ?

IL 2 novembre è stata approvata dal Consiglio Comunale la delibera 116/2018 che di fatto introduce una nuova modalità di calcolo dei corrispettivi per l’affrancazione e la trasformazione che porta ad avere un lieve calo dei corrispettivi di affrancazione contro un importante aumento dei corrispettivi per la trasformazione che rispetto a quelli attuali sicuramente raddoppiano ed, in alcuni casi, addirittura si TRIPLICANO rispetto a quelli applicati fino al 2015.

Anche in questo caso Asso Consum Regionale Lazio, in collaborazione con l’unione Comitati Piani di Zona Roma, sta promuovendo un ricorso amministrativo per contrastare queste politiche speculative da parte del Comune di Roma che emana delibere sempre più lesive nei confronti dei proprietari degli immobili nei piani di Zona e non prendendo in esame lo spirito con cui era nata la legge 167  del 1962, ovvero permettere a chi non poteva rivolgersi a libero mercato di poter acquistare una casa in edilizia agevolata.

Nuova Delibera, Nuovo Ricorso?

SI. Dobbiamo. RICORSO AMMINISTRATIVO CONTRO DELIBERA 116 del 2 novembre 2018

Come sopra indicato Asso Consum sta raccogliendo le adesioni per chiedere l’abrogazione della delibera 116/2018, che oltre a perpetruare quanto già inserito nella delibera 46/2017 introduce nuovi metodi di calcolo che porteranno ad un aggravio di costi per chi richiederà la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà (atto che ricordo deve essere fatto da tutti per diventare effettivamente proprietari dell’immobile e del terreno dove è costruito).

Perché è importante Aderire al Nuovo RICORSO CONTRO LA DELIBERA 116/2018?

E’ necessario aderire al ricorso per opporsi a questi piani che mirano solo a far cassa sulle nostre abitazioni e soprattutto devono aderire tutte le persone che hanno partecipato al ricorso dello scorso anno per non veder VANIFICATO il lavoro fatto fino ad ora.

Se il parere del Consiglio di Stato contro la delibera 46/2017 sarà a noi favorevole e non si impugnerà anche questa nuova delibera ci si troverà a dover affrontare, senza potersi opporre, questo aggravio ingiustificato di costi per poter arrivare alla tanto sospirata trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

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